陈田运律师

   房子做为当今社会重要的资产形式，成为国民投资与生活依存的重要物质，由于其具有高价值、产权明晰、投资潜力大、流通性强等特征在普通家庭的资产组合中占据了主要地位。很多家庭出于各种因素的考虑，把房屋所有权落在家庭中未成年人的名下，这样的做法其实有很多法律风险，尤其是流通过程中风险。

    监护人抵押未成年人名下房屋的风险

根据我国《民法总则》第三十四条规定，监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。因此监护人基于法定代理权可以处分被监护的未成年人名下财产，但是这种处分权并不是可以任意行使无所限制。《民法总则》第三十五条规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。在《民法总则》施行前，我国《民法通则》第十八条同样规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。司法实践中，很多法官引用前述条款或者条款精神做出抵押合同无效的判决。如（2016）黔2301民初4224号案，法官认为登记在子女名下的房子从法律上说属于未成年人的财产，如果要对其进行处置，首先应当征得全体监护人的一致同意，其次要经过严格的公证程序，证明该处置行为确实是为了被监护人的利益。（2018）鲁03民终170号案件中，法官认为被上诉人张善臣、石保芬作为被上诉人张某的监护人在抵押合同上签字确认，但抵押合同签订的目的系为了原审被告高青县坤泽运输有限公司，利益并不指向被上诉人张某自身利益，该抵押合同对被上诉人张某并非单纯受益，而是约定以其财产为其他公司的债务承担民事责任，因而该抵押合同无效。

目前学界对旧《民法通则》第十八条，《民法总则》第三十四条、三十五条的效力也有诸多不同意见，部分学者认为该条款属于效力性强制性规定，如果监护人处分被监护人财产，非为被监护人利益，直接认定为无效；当然也有学者认为该条款属于管理性强制性规定，监护人非为被监护人利益处分被监护人财产，并非必然导致无效，还需要结合其他情况进行具体分析。在实践判例中也有若干案例支持。（2015）苏中商终字第01230号：本院认为，涉案《个人借款最高额抵押合同》签订时，陆香春系陆彬的监护人，其以陆彬法定代理人的身份签订上述合同，该代理行为的后果及于被代理人陆彬。陆彬上诉认为该抵押合同违反了《民法通则》第十八条第一款以及《未成年人保护法》第十二条第一款的规定而无效，因上述两个规定并非效力性强制性规定，故陆彬主张涉案抵押合同无效的理由不能成立。

监护人出售未成年人名下房屋的风险

在对未成年人名下房屋进行交易时，很多地方的房产管理部门不但要求监护人出具相关身份关系证明，还要求提供“为被监护人利益出售房屋”的承诺书，尽管这种承诺书只具形式意义，但也为交易提供了某种价值导向。一般来说，如果有证据证明是为了未成年人的教育、健康、对外侵权赔偿、居住改善等原因出售房屋，都会被认为是正当的。

非常有意思的是，笔者以“房屋买卖合同纠纷”为案由，以“《民法通则》第十八条”及“未成年人”为关键词在ALPHA案例库中搜索到20个案例，有八成左右的案例都是认定房屋买卖合同有效。如（2011）浙甬民二终字第369号判决书中本院认为，管理和保护被监护人的财产，代理被监护人进行民事活动，是监护人的监护职责。汪某某作为徐某某的法定监护人，以徐某某名义与金某签订房屋买卖合同，系代理徐某某为民事行为。双方的房屋买卖合同未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体和第三人利益，应为有效。双方均应依约履行。《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款规定虽为约束法定监护人之监护、管理行为，但不能以此对抗与被监护人作等价交易之善意第三人。在房屋买卖合同中出现如此高的支持合同有效的判决，也说明法院在未成年人利益保护与买受人交易安全之间进行利益衡量中的价值取向。只要交易双方没有发生恶意串通，交易价格严重背离市场价格等非常因素，即使监护人主张房屋出售行为侵犯了未成年人的利益，要求确认合同无效，也大概率得不到法院的支持。

笔者通过对未成年人房屋抵押以及买卖合同相关案例的搜索发现，在司法实践中，涉及未成年人房屋抵押与买卖合同有效的比例恰好是相反的。个中原因笔者分析涉及未成年人房屋抵押案中，虽然抵押合同无效，但是借款合同仍然是有效的，主要交易行为仍然处于稳定状态，这时保护未成年人利益就占据比较优先的地位。但是在房屋买卖合同中，往往是出售房屋一方，也就是监护人出于各种目的主张合同无效。在这种情况下，法院往往考虑基于房屋登记的公示公信力，买受人信赖利益应得到保护，需要在未成年人利益保护与买受人交易安全之间进行利益衡量，更可能多的保护市场交易的稳定性。如果未成年人利益受到侵害，可以另行向监护人主张赔偿责任。

虽然本文对抵押及买卖未成年人房屋的有效性进行了基于司法实践的概率及原因分析，但读者不能根据概率而贸然地进行交易，将自身置于风险之中，应在交易前充分了解房屋状况，并请教专业人士，保障交易安全。