蔡燕飞律师

【案情简介】

案件原告系买受方，被告为出卖方，第三人为居间人，2018年3月20日，三方签订《房屋买卖居间合同》，合同约定了以下事项：被告同意将其坐落于××路××号×幢×单元××室房屋出售给原告；本合同签订时原告向被告支付购房定金2万元；房屋交易价格共计1000000元，原告采取按揭贷款方式支付房款。合同签订后当日，原告向被告支付了购房定金2万元，被告出具《收条》一份，明确收到原告购买××路××号×幢×单元××室房屋定金20000元（贰万元整）。收款人处有被告的签名并按有指印。

另查明，涉案房屋产权系被告及其妻子夫妻共同共有。合同签订时，房屋共同共有人即妻子不在场；合同签订后，被告及其妻子明确告知原告明确房屋不卖。

【原告诉求】

原告多次与被告协商无果后向法院起诉，请求解除原、被告签订的《房屋买卖居间合同》并要求被告原告返还双倍定金即人民币4万元；

【被告答辩】

被告辩称，原告与被告签订的房屋买卖合同属实，但认为该《房屋买卖居间合同》无效。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九十七条规定，处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意，再根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十一条规定，无权处分未经权利人追认合同无效。本案中讼争房屋系被告与其妻子共同共有，原告对此也知情，共同共有人未在房屋买卖合同签字同意出让该房产，事后也未追认该合同，因此该合同违反法律规定，不具有法律效力 。

【争议焦点】

本案的争议焦点：原、被告双方于2018年3月20日签订的《房屋买卖居间合同》的效力问题。

【律师分析】

原、被告之间的合同系双方真实意思之表示，合同依法成立并生效，对双方均具有约束力。被告作为出卖人在缔约时对标的物没有完全所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。

首先，依照《合同法》第五十二条规定了合同无效的法定情形，即有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2018年4月22日，被告与原告签订的《房屋买卖居间协议》，系双方真实意思表示，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法、有效。再依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故本案的《房屋买卖居间合同》合法、有效。

其次，《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时成效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。本案系房屋买卖合同纠纷，在买卖合同法律关系中，买卖合同行为应受合同法的调整，买卖行为是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果行为。对物权转让行为的禁止，只会导致债的不能履行，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。本案的《房屋买卖居间合同》作为讼争房屋买卖的原因行为，是一种债权形成行为，并非该房屋买卖的物权变动行为。被告作为出卖人在缔约时对标的物没有完全所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。被告依据的《物权法》第九十七条规定中的“处分”应解释为物权变动的结果行为，其限制并不及于作为物权变动的原因行为的缔结讼争合同的行为，故被告关于合同无效的主张于法无据。

最后，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定，夫妻对共同所有的财产有平等的处理权。夫妻双方对共有财产的处分权是平等的。合同法第五十一条规定的无处分权人“处分他人财产”的合同，其适用范围是非所有人“处分他人财产”，本案中夫妻一方处分共有财产不属于该规定的适用范围，故被告依据合同法第五十一条主张合同无效的主张不应当予以支持。

综上，原、被告双方于2018年3月20日签订的《房屋买卖居间合同》合法、有效。在被告违约的情形下，原告有权按照合同约定要求被告承担相应的违约责任。