张君生律师

【案情简介】

2010年6月，萧山老汉朱某因做生意资金短缺，需要向银行贷款。经朋友介绍认识了自称与银行有关系的黄某。朱某委托黄某用朱某的房屋作抵押向银行贷款40-50万。黄某当即答应，并拿走了朱某的房屋产权证原件。

2010年7月，黄某以朱某代理人的名义与董某签订《杭州市房屋转让合同》，合同约定：将朱某所有的、位于萧山区北干街道的房屋以45万元的价格出售给董某，先支付5万，余下40万在2010年8月30日前付清。

2010年8月2日，朱某通过公证出具《委托书》一份，主要内容为：朱某有萧山区北干街道私有房产一套,特全权委托黄某为朱某的合法代理人,并以朱某的名义代为收取该房转让款。

2010年8月4日，案涉房屋过户至董某名下。同年8月13日，董某以案涉房屋作抵押向银行贷款60万元，房屋所有权证上载明权利价值为87.4万元。银行贷款60万元划入朱某账户（该账户、密码由黄某保管）,但该款非朱某支取。

2010年9月底，朱某对黄某拿走房产证后却一直无贷款消息产生怀疑，到房管所一查，得知自己房屋已过户到董某名下且已抵押贷款的事实。

2010年10月，朱某找到黄某和董某，质问房屋真相及贷款下落，才知该贷款已被黄某挪作他用。朱某要求黄某和董某马上将房产过户到自己名下，黄某和董某相互推诿拖延，之后玩起“失联”。黄某和董某2011年5月30日登记结婚。

朱某无奈，向当地公安部门报案。2012年1月5日,当地派出所找到黄某。黄某当场向朱某出具《退款还房承诺》一份, 主要内容为:朱某委托黄某,为贷款办理买房协议,因所贷款被黄某纳（挪）用,现黄某同意以下协议：银行房贷60万由黄某负责归还；在未还清房贷期间,过户到董某名下的案涉房屋房产证由朱某保管；房贷分三年至五年还清，房贷还清后，由黄某负责把现过户在董某名下的房子，还原给朱某；过户费用由黄某负责支付等。董某作为担保人在该承诺书上签字捺印。

2012年12月3日，黄某和董某协议离婚，并办理离婚登记手续。从案发至今，朱某一直居住在案涉房屋内。

2017年9月，朱某向杭州市萧山区人民法院起诉。

【法院判决】

董某协助朱某将案涉房屋过户至朱某名下，过户费由董某、黄某承担。

【律师析案】

本案中，黄某在未取得朱某授权委托书之前，与董某签订《杭州市房屋转让合同》的行为，是无权代理，该合同法律效力应处于效力待定状态。事后，尽管朱某通过公证出具了《委托书》，但委托事项仅限于黄某代朱某收取房屋转让款，并无明确作出将该房屋转让给董某之意思表示，也无明确追认该房屋转让合同的效力。因此，黄某与董某所签《杭州市房屋转让合同》终归无效。

其次，董某虽然与黄某签订了《杭州市房屋转让合同》，但董某不能善意取得案涉房屋产权。理由在于：首先，该房屋转让合同无效。其次，董某购房时并非善意。董某明知黄某非该房屋的产权人，也无朱某的授权委托书。同时，董某没有实地察看案涉房屋，未尽到谨慎注意义务。第三，案涉房屋交易价远低于同期同类地块房屋的市场价。转让合同中的交易价是45万元，房屋所有权证载明权利价值为87.4万元，之后董某汇入朱某账户的价款是60万元，前后不一致，且均远低于当地房屋市场价格。

最后，黄某2012年1月5日在《退款还房承诺》明确承诺：“银行房贷60万由黄某负责归还；在未还清房贷期间，过户给董某名下的北干街道的房屋房产证由朱某保管；房贷分三年至五年还清，房贷还清后，由黄某负责把现过户在董某名下的房子，还原给朱某”等。董某作为当时案涉房屋产权人及黄某妻子，同时作为担保人在该《退款还房承诺》上签字，表示认可该内容，该承诺系黄某和董某的真实意思表示，两人应当按照约定全面履行自己的义务。因此，董某有义务协助朱某办理涉房屋过户登记手续。

为此，律师建议：

1、广大市民在进行大宗交易时，就有关事项最好事先咨询律师，或委托律师全程参与，以规避相关法律风险；

2、日常生活中要注意保管好重要证件等信息。如不动产证、身份证、银行卡和密码等。一般情况下，不要将证件原件出借他人或交付他人保管。遇事需要出具证件复印件时，应当在复印件中签注事由、用途、姓名和日期等信息，以防被他人冒用；

3、对受托人不知根知底，不要委托其办理重要事情。即便委托办理，在关键环节，自己也要亲自参与和把控。