林亮

基本案情

2016年6月28日，王某因资金周转需要，向谢某借款100万元，并将其所有的一门面房屋抵押给谢某。《借款合同》及《房地产抵押合同》均在公证处办理了公证，并在房地产管理局办理了相应的房屋抵押登记。

2016年12月30日，王某与李某签订《租赁合同》，约定将该门面房出租给李某，租期自2017年1月1日起至2022年12月31日止，租金按年度每年年初一次性支付，合同签订后，李某将上述房屋用作经营至今。在此期间，因王某不能归还谢某借款，谢某向法院提起诉讼，并在判决生效后，向法院提出了强制执行申请，法院委托拍卖公司对上述房屋进行拍卖，因三次拍卖均流拍，最终谢某同意以该房屋作价102万抵偿债务，并办理了相关产权过户登记手续。此后由于李某拒不搬迁又不向谢某支付房屋租金，引起纠纷。

律师说法

房屋的所有权变动不破租赁是承租人依《合同法》第二百二十九条享有的法定权利，使租赁权在占有基础上产生返还请求权、停止侵害请求权，由此可以对抗《租赁合同》相对方之外的第三人。其立法目的在于保护承租人的利益，稳定租赁关系，尤其是不动产，相对于动产所具有的相当强的可替代性和可消耗性，保持不动产租赁的长期稳定对于维护交易安全、减少交易成本等具有重要意义。本案中，李某作为承租人，将该门面房屋用作经营至今，若因为房屋所有权的变动导致其租赁权的变动，显然会对其经营活动产生不利影响。但是买卖不破租赁原则若不附加任何条件地适用，则会产生对出卖人、租赁人不合理的激励等不利后果，不利于资源价值的正常实现。

以本案为例，涉案房屋在出租前已经设立抵押权，且办理了相应的房屋抵押登记，李某在承租房屋时对此有条件进行充分的了解，且有合理的注意义务去了解该房屋的权属情况，从而知道或者应该知道该房屋之前已进行抵押却仍承租房屋，故其承租权不能对抗谢某取得的物权。李某在谢某取得诉争房屋所有权后仍坚持占用诉争房屋并拒绝交付相应租金的行为，侵害了谢某的合法权利，理应返还原物并支付自谢某取得该房屋所有权之日起计算的租金。

相关法律法规

1、《合同法》第二百二十九条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权 ，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。